裁判要旨

    “一房两租”情形下已经合法占有租赁房屋的承租人的权益优先受到法律保护。

案 情

    2006年温县温泉镇建设街居民委员会（以下简称建设街居委会）将新建的综合楼底层门面房租赁给原告郑雨坪使用。随后原告郑雨坪于2011年将门面房其中的三间转租给被告刘海连使用。2012年3月1日因郑雨坪违约,建设街居委会通过邮寄送达方式解除与郑雨坪之间的租赁合同。同月24日被告刘海连在接到建设街居委会关于终止与郑雨坪的租赁合同的通知书后，遂委托其亲戚田珂意与建设街居委会就诉争租赁房屋签订租赁合同，并将此后的租金交予建设街居委会。2013年3月建设街居委会又与原告郑雨坪就原先租赁的房屋签订一份补充协议，但又在同年10月份下发通知宣告补充协议无效，要求各租赁户与建设街居委会另办理相关手续。

    原告诉称，被告刘海连未按照租赁合同的约定在合同到期后与原告续签合同，并继续交付租金，故诉请法院判令被告立即将租用房屋腾出归还给原告，赔偿被告超期使用给原告造成的租金损失，并承担诉讼费用。被告刘海连辩称，建设街居委会已与原告解除了租赁关系，原告的诉讼主体资格不适格；被告已与诉争房屋的实际所有权人建设街居委会签订了租赁合同，形成了新的租赁关系，故原告无权向被告主张权利。

审 判

    温县人民法院审理后作出判决：一、被告刘海连应在判决生效后30日内将所占的位于温县温泉镇人民大街与黄河路交叉口西南角的房屋三间返还给原告郑雨坪。二、被告刘海连应支付原告郑雨坪经济损失（损失计算自2012年6月16日起到被告刘海连实际交还房屋之日止）

    宣判后，刘海连不服提起上诉。焦作市中级人民法院于2014年5月26日作出（2014）焦民三终字第00107号民事裁定，撤销（2013）温民一初字第00160号民事判决，发回温县人民法院重审。温县人民法院重新审理后认为，原告与被告2011年签订的房屋租赁合同符合法律规定，为有效合同，双方均应按合同的约定履行义务，被告在租赁期限届满后理应与原告签订续租合同或腾出租赁的房屋。但是原告与房屋所有权人建设街居委会2006年签订的房屋租赁合同已由建设街居委会通知解除，因解除权属于形成权，只需权利人的单方行为便能达到解除合同的目的，且原告未在法律规定的异议期间对解除合同的效力提出异议，故此租赁合同已被解除，原告依据该租赁合同又与被告签订的租赁合同的权利义务亦相应终止；其后又签订的补充协议虽然认可原告租赁房屋的时间和期限，但相对于2006年签订的租赁合同，该补充协议为原告与建设街居委会签订的新的房屋租赁合同。此时，在诉争的三间房屋之上，存在建设街居委会分别将房屋租赁给原告和被告使用的情况，而被告已实际占有了租赁房屋。原告依据2011年与被告签订的租赁合同要求被告腾出租赁房屋并赔偿损失的主张，不符合法律规定，不予支持。故判决：驳回原告的诉讼请求。原告郑雨坪不服提起上诉，焦作市中级人民法院审理查明后，判决：驳回上诉，维持原判。

评  析

    在房屋租赁市场中，受房源紧张、租金上扬等因素的影响，经常会出现“一房两租”，甚至“一房数租”的情形。生活中遇到这种困境时承租人该如何维护自身的合法权益，成为时下租客最为关心的问题之一。为了有效解决房屋租赁市场上的这一难题，我国相关法律在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中对此特别作出规定：“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。” 具体到本案，正确认识原告与建设街村委会签订的“补充协议”、被告与建设街村委会签订的房屋租赁合同的性质是本案依法裁判的关键所在。

    从2006年到原告起诉的这段期间，诉争房屋的实际所有权人建设街居委会分别于2006年、2012年、2013年将诉争房屋三次租于他人：第一次是2006年将新建综合楼底层门面房租于原告，原告依此于2011年将其中的三间门面房转租于被告；第二次是2012年因原告违约，在解除2006年与原告签订的租赁合同后将诉争房屋租于被告，此时原、被告之间所签的租赁合同也随2006年租赁合同的解除而终止；第三次是2013年又与原告就原先租赁的房屋签订“补充协议”，此时就出现了建设街居委会将诉争房屋同时租于原告、被告的情形。

在诉讼过程中，原告郑雨坪认为“补充协议”是对之前已解除的房屋租赁合同的补充，可以恢复与被告刘海连2011年所签租赁合同的效力，故刘海连负有继续履行这份合同的责任。但从内容上看，该“补充协议”实则为一份新的房屋租赁合同，并不能恢复原、被告2011年租赁合同的效力，亦不能以此对抗2012年刘海连与建设街居委会签订的租赁合同。鉴于原告刘海连已合法占有诉争房屋，且与建设街居委会签订的租赁合同在先，故依据相关法律应优先保护承租人刘海连的合法权益，郑雨坪无权要求诉争房屋承租人刘海连腾出租赁房屋并赔偿损失。本案中若刘海连并未知晓郑雨坪已丧失转租诉争房屋的资格，与无权处分该房屋的郑雨坪就诉争房屋续签租赁合同。笔者认为要切实保护善意承租人的合法权益，此时可类推适用物权中的善意取得制度。承租人刘海连在占有并使用该诉争房屋后，房屋所有权人建设街居委会不得要求其交还房屋并赔偿损失，而只能请求无权转租的郑雨坪赔偿损失。