1.基本案情

    易简物业公司与安阳市都市领地业主委员会签订有物业服务合同二份，约定2016至2022年的服务期限、物业费用标准，违约金等。

    吕长春是地市领地9号楼1单元402号房屋和4号楼3单元401号房屋业主，因402号房屋南窗户下雨时向屋内渗水，本院于2014年12月就都市领地小区前物业安阳锦祥物业公司与吕长春物业服务合同纠纷一案，作出（2014）殷民三初字第314号调解书，调解意见为锦祥物业公司负责维修402号房南边窗户外落水管道，维修完毕后，吕长春给付2013年7月15日至2014年7月14日物业费。

    2017年易简物业公司配合维修后，吕长春缴纳了该年物业费，2018年后该房屋在下雨时仍旧向屋内渗水，2018年和2019年，吕长春未缴纳物业费。易简物业公司于2020年6月15日因该房屋渗水问题按照收费标准的50%收取了该房自2020年2月4日至2021年2月3日物业费750元。

吕长春住九号楼1单元402，楼前地下水管破裂造成地下室严重进水，其存放在地下室的电视机、电风扇等价值8610元物品损坏。

    原告易简物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告吕长春支付原告4号楼3单元401号房自2017年2月4日至2021年2月4日4年的物业费2386.1元，违约金2386.1元；9号楼1单元402号房自2018年2月4日至2020年8月4日物业费3801.1元，违约金3801.1元

2.裁判结果

    法院认为，易简物业公司与都市领地业主委员会签订有物业服务合同，易简物业公司提供物业服务，都市领地小区业主应缴纳物业费。关于吕长春401房自2017年2月4日至2021年2月4日应缴纳物业费的具体数额，401号房屋面积110.47平方米，按照每月0.45元/平方米计算，为2386.1元，关于违约金，《物业服务合同》约定的违约金过分高于原告造成的损失，本院酌定为572元。关于402房应缴纳物业费的具体数额，在本院（2014）殷民三初字第314号调解书中，锦祥物业公司与吕长春自愿达成了先维修房屋，再缴纳物业费的协议。2017年易简物业公司维修了房屋，吕长春缴纳了物业费，易简物业公司自愿承继了该调解书确定的权利义务，2018年和2019年因房屋继续渗水，吕长春未缴纳物业费，但2020年6月吕长春经易简物业公司同意按照50%的标准缴纳了2020年2月至2021年2月的物业费，应视为易简物业公司和吕长春经协商对原调解协议的变更，故易简物业公司要求吕长春支付2018年和2019年的物业费无法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十八条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、第二条之规定，判决如下：一、被告吕长春于本判决生效后十日内向原告河南易简物业服务有限公司支付物业费2386.1元及违约金572元；二、驳回原告河南易简物业服务有限公司的其他诉讼请求。

3.法官说法

    （1）物业公司变更但自愿履行前物业公司与业主达成的调解协议的，视为自愿承继了该调解书确定的权利义务。之后做出的协商约定，视为对调解书的变更。

    （2）物业公司对房屋公共部位负有维修义务，未尽到维修义务造成业主损失的，业主有权要求赔偿。本案中抵顶部分违约金。